طرق إدارة MKD. حقوق والتزامات هيئة إدارة MKD

2024 مؤلف: Henry Conors | [email protected]. آخر تعديل: 2024-02-12 03:32

من أجل أن يعيش الناس في منازل نظيفة ومجددة ، للاستمتاع بالسير بالقرب من المنزل ، من الضروري الحفاظ على أداء نظام الخدمات العامة بأكمله ، وتنظيم استخدام الممتلكات المشتركة بشكل صحيح ، والاهتمام راحة السكان وتحسين منطقة الفناء. من يجب أن يفعل هذا؟ من الواضح أن سكان المبنى السكني (MKD) يحتاجون إلى القيام بعمل مهم لتنظيم مثل هذه الهيئة التي ستهتم بالممتلكات المشتركة بطريقة جيدة وفي الوقت المناسب وتحافظ على المنزل نظيفًا ومرتبًا لصالحهم. يطلق على النطاق الكامل لأعمال صيانة المنزل إدارة MKD.

كيف يمكن تطبيق MKD بالضبط؟

لقد سمع الكثير عن طرق إدارة MKD الموجودة حاليًا. لكن غالبًا لا يوجد وقت كافٍ لفهم التفاصيل ، على الرغم من أن هذه المعرفة مفيدة جدًا.

في قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، تم تحديد طرق إدارة MKD بطريقة مفهومة للغاية (الجزء 2 من المادة 161). ومع ذلك ، لا تنطبق جميعها على كل منزل. إذا كان هناك أقل من ثلاثين شقة في MKD ،تقدم تشريعات الإسكان الإدارة المباشرة كطريقة لإدارة MKD. في هذه الحالة ، يتم إبرام العقود مع الموردين وعمال الإصلاح وعمال النظافة والعاملين الآخرين من قبل أصحاب الشقق ، الذين سيكونون مسؤولين أمام منظمات التفتيش ودفع الغرامات في حالة حدوث مشاكل في مجال السلامة من الحرائق والحوادث وجمع القمامة في الوقت المناسب. عادة ما يتم تنفيذ الإدارة من قبل مجموعة مبادرة من المقيمين أو ممثل مختار على أساس مجاني. لكن تنفيذ أنشطة صيانة وتشغيل MKD يتطلب الكثير من العمل ، لذلك من المعقول تثبيت التحكم المباشر كوسيلة لإدارة MKD في المنازل الصغيرة. لكل مستأجر رؤيته الخاصة لصورة المنزل والمدخل المثاليين ، لذا فإن عدد السكان يؤثر بشكل مباشر على القدرة على الوصول إلى حل وسط ويؤثر على احتمالية النزاعات وسوء التفاهم.

الخيار الثاني لإدارة MKD ، المحدد في قانون الإسكان ، هو إدارة نوع معين من الكيانات القانونية. على وجه الخصوص ، قد يكون هذا الشخص عبارة عن جمعية لأصحاب المنازل (HOA) أو تعاونية إسكان (HC) أو جمعية تعاونية استهلاكية متخصصة أخرى (PC). باستخدام طريقة الإدارة هذه ، يصرح أصحاب الشقق للكيان القانوني بتوقيع عقود للإصلاحات الحالية ولجميع جوانب تشغيل ممتلكات المنزل ، وكذلك لتوفير إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة وغيرها من الخدمات.

الخيار الثالث يتضمن إبرام اتفاقية مع منظمة إدارية ستنفذ كل شيءمجموعة من الخدمات لـ MKD وفي نفس الوقت تكون مسؤولة عن الانتهاكات المحتملة لمتطلبات التشريع الروسي أمام سلطات التفتيش.

من يتخذ قرار إدارة MKD؟

لا يتحكم مالكو الشقق في المساحة المخصصة لهم فحسب ، بل يجب عليهم أيضًا الحفاظ على الممتلكات العامة في حالة جيدة. لذلك ، يحتوي قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على توجيه لأصحاب المنازل لتحديد كيفية إدارة منازلهم. قبل اختيار طريقة لإدارة MKD ، يجب على مالكي الشقق دراسة تفاصيلهم بالتفصيل ، أيهما هو الأنسب للمنزل ، مع مراعاة عمره وحالته وميزاته الأخرى ، وكذلك ربطه برغبة الملاك في ذلك. إدارة منازلهم ودفع فواتير الخدمات في الوقت المحدد.

يتم الاختيار النهائي في اجتماع عام للمالكين ، والذي يمكن عقده شخصيًا أو تنظيمه دون حضور شخصي لجميع السكان. لكي يكون قرار الاجتماع ساريًا ، يجب على السكان الذين لديهم معًا 50 بالمائة أو أكثر من الأصوات التصويت لصالحه. يجب أن يتم قبول اختيار كيفية إدارة MKD من قبل الاجتماع العام بصرامة من قبل كل مستأجر في MKD ، حتى على الرغم من الحذف المحتمل للاجتماع نفسه. عند عقد الاجتماع غيابيًا ، تعتبر المشاركة بمثابة النقل في الوقت المناسب من قبل صاحب قراره كتابة. يتم تسجيل نتيجة هذا الاجتماع لأصحاب الشقق في بروتوكول اختيار طريقة إدارة MKD ، والتي يتم نشرها في المداخل بطريقة تجعل كل مالكتم التعرف على الشقق دون أن تفشل معه. يتم التنسيب العام من قبل المبادر للاجتماع في غضون عشرة أيام بعد اتخاذ القرار. وبنفس الطريقة من خلال تنظيم اجتماع عمومي تتحقق إمكانية تغيير طريقة إدارة MKD.

كل ما سبق له علاقة بالمنازل المشغولة بالفعل. لكن الوضع يختلف مع البيوت المبنية حديثًا. غالبًا ما يحدث أنه في مبنى جديد ، لا يمتلك جميع المستأجرين حق الملكية ، على سبيل المثال ، هؤلاء هم أصحاب الأسهم الذين طالت معاناتهم. ولأن هؤلاء المواطنين ، حسب تشريعات الإسكان ، لا يحق لهم التصويت على مسألة تحديد شكل إدارة المنزل ، يصبح من المستحيل اختيار طريقة لإدارة هذا المنزل.

ماذا يحدث إذا لم يتم تحديد طريقة التحكم MKD؟

يحدد قانون الإسكان الفترة الزمنية التي تتاح فيها للمالكين الفرصة للنظر في عملية إنشاء HOA أو اختيار منظمة إدارية وتنظيمها.

يحددها مجلس الإدارة. هنا ، لا يحق لأي من المستأجرين الرفض ، ويلتزم كل مالك باتباع أحكام اتفاقية الإدارة المبرمة مع المنظمة الإدارية المختارة ، بغض النظر عما إذا كانت هذه الاتفاقية تناسبه أم لا. لكن هناك دائمًا إجراء إجرائيفرصة لتصحيح الوضع الحالي ، وقبل انتهاء العقد ، عقد اجتماع عام لمناقشة موضوع تغيير طريقة إدارة MKD أو المنظمة المديرة.

ماذا تشمل صيانة المباني في MKD؟

يتم تحديد جميع الخدمات والأعمال المتعلقة بمفهوم "صيانة المباني في MKD" من خلال تشريعات الإسكان. ويشمل هذا المفهوم مجموعة واسعة من الخدمات لتنظيم توريد الماء والكهرباء والغاز والتدفئة وتسجيل المواطنين المقيمين في المنزل والخدمات المحاسبية والتشغيل الفني والصيانة الصحية.

العملية الفنية بدورها تشمل صيانة الأنظمة الهندسية للمبنى وأعمال الترميم. تشمل الصيانة الصحية مجموعة كاملة من التدابير للحفاظ على النظافة والنظام في المنزل وفي المنطقة المجاورة ، على سبيل المثال ، التنظيف والتطهير والتخلص من العدوى والتطهير.

ماذا يفعل HOA؟

تظهر طريقة إدارة MKD ، مثل HOA ، حيث يرغب بعض المستأجرين في التحكم في الإنفاق على صيانة منازلهم. لا تنشأ قيادة HOA من الصفر ، ولكنها دائمًا ما تنشأ من السكان الأكثر نشاطًا واهتمامًا. وعلى الرغم من أن هؤلاء المواطنين المغامرين لا يتمتعون دائمًا بالمعرفة الكاملة بالقاعدة القانونية والمعرفة في مجال المرافق العامة ، فإن العامل المهم في العمل الناجح هو الرغبة في جعل منزلهم أفضل. يتعين على مجلس إدارة HOA إجراء الأعمال التعاقدية المتعلقة بالتنظيف والتخلص من القمامة وصيانة الاتصالات الهندسية والجوانب الأخرىصيانة المنزل والأراضي المجاورة. الحفاظ على النظام واتباع معايير الصحة والسلامة من الحرائق هو أيضًا وظيفة مهمة لـ HOA. يتضمن الجانب المالي للإدارة وجود محاسب في HOA للاحتفاظ بسجلات الأموال التي يتم تحويلها من قبل المستأجرين لدفع تكاليف المرافق ، بالإضافة إلى الأموال التي يتم إنفاقها على احتياجات المنزل. يمكن الحصول على دخل إضافي من HOA من تأجير أي جزء من الممتلكات المشتركة.

إذا قرر المالك بنفسه ما إذا كان يريد أن يصبح عضوًا في HOA أم لا ، فحينئذٍ ، لا يحق لـ HOA رفض القبول في صفوفها ، حتى لو فجأة أعضاء آخرون في HOA سوف تعارض. أحيانًا ما يرتبط الإحجام عن أن تصبح عضوًا في HOA بالحاجة إلى الدفع مقابل خدمات إضافية - الأمن في ساحة انتظار السيارات وعند المدخل ، وأسرّة الزهور في الفناء ، وكاميرات الفيديو في الأرضيات. في الواقع ، بالنسبة لأعضاء HOA ، يكون الدفع إلزاميًا إذا اتخذ مجلس إدارة HOA مثل هذا القرار. قد يكون المخرج في هذا الموقف بمثابة اتفاقية فردية مع HOA ، حيث تتم الموافقة على جميع الرسوم مسبقًا.

كيف تعمل شركة الإدارة؟

مع الإبرام المباشر لاتفاقية بين الملاك وشركة إدارة متخصصة ، من المتوقع تقديم خدمات الصيانة والصرف الصحي في المنزل ، وكذلك أعمال الإصلاح عالية المستوى ، كمتخصصين محترفين وذوي خبرة يعملون في ستكون شركة الإدارة قادرة على تقييم الحاجة وتعقيد العمل بشكل صحيح ، واختيار المواد المناسبة ، ودعوة الحقالمتخصصين. إذا كانت شركة الإدارة تعمل مع عدة منازل ، فمن الممكن أيضًا انخفاض تكلفة العمل والخدمات. ومع ذلك ، غالبًا ما يكون التواصل مع شركة الإدارة صعبًا ، وحتى حادث صغير مثل المصباح الكهربائي المحترق يمكن أن يكون غير مريح لعدة أيام.

اتفاق مع شركة الإدارة: ما هو أهم شيء

أهم خطوة في إجراء إنشاء إحدى طرق إدارة MKD هي تطوير وإبرام اتفاقية مع شركة الإدارة. سيحدد محتوى الاتفاقية العلاقة المستقبلية بين المستأجرين وشركة الإدارة ، بما في ذلك إمكانية إنهاء الاتفاقية في حالة الأداء غير النزيه لوظائف صيانة المنزل. يجب أن يشير نص العقد إلى جميع ممتلكات المنزل وأنواع وتواتر الأعمال والخدمات التي ستكون شركة الإدارة ملزمة بتقديمها ، ومقدار وتوقيت جميع المدفوعات التي سيتعين على المالكين سدادها. في العقد ، يمكنك أيضًا وصف الإجراء الخاص بإبلاغ السكان عن العمل المنجز. إذا لم يتم ذلك ، فيجب إرسال التقرير إلى المالكين مرة واحدة في السنة.

لماذا يتم تجميع مجلس MKD؟

واجب آخر للمستأجرين هو اختيار مجلس المنزل في حال تم اختيار الخيار مع شركة الإدارة من أساليب إدارة MKD. في الواقع ، فإن المهام الرئيسية للمجلس هي صياغة المقترحات ومراقبة العمل الجاري. في اجتماع للمالكين ، يقدم أعضاء المجلس مقترحات بشأن ما هو مطلوب بالضبطللإصلاح ، والإصلاحات الحالية التي يمكن تأجيلها إلى العام المقبل ، والتي تتطلب تدابير عاجلة ، ولمن ولأي أغراض يمكن تأجير الممتلكات المشتركة والجوانب الأخرى لصيانة MKD والمناظر الطبيعية. كما تشمل مهام المجلس دراسة العقود والاتفاقيات التي يقترح أصحابها إبرامها من أجل حماية حقوق ومصالح ساكني المنزل. بناءً على نتائج النظر ، يقدم المجلس استنتاجاته وتوصياته بشأن جميع الوثائق. يمكن القول أن مجلس MKD يبسط مناقشة القضايا المهمة في اجتماعات الملاك ، ويتفاعل مع المنظمة الإدارية ويتحكم في تنفيذ شروط اتفاقية الإدارة.

إيجابيات وسلبيات الأشكال المختلفة لإدارة MKD

إذا أجرينا وصفًا مقارنًا لأساليب إدارة MKD ، فيمكننا استخلاص الاستنتاجات التالية. يكمن الاختلاف الأساسي في حقيقة أن الإدارة المباشرة تتضمن حل جميع المشكلات من قبل سكان المنزل. بينما تسمح لك الطريقتان الأخريان لإدارة MKD بنقل عبء المسؤولية إلى أكتاف رئيس HOA أو إدارة المنظمة الإدارية. من ناحية أخرى ، مع الإدارة المستقلة ، يمكنك العمل بأموال أكثر قدرة على الحركة وتعديل اختيار الأعمال والخدمات بمرونة مع الوضع الحالي. يمكن للمقيمين الذين يديرون المنزل بشكل مباشر تقليل تكاليف إصلاح وصيانة منازلهم بشكل كبير من خلال اختيار المقاولين وفقًا لرغباتهم مقابل تكلفة العمل والخدمات.

وفي نفس الوقت خاصية مميزةالاتفاق مع شركة الإدارة سوف تتلقى خدمات احترافية وفقًا لمتطلبات القانون. عند إدارة المستأجرين أو في شكل HOA ، لا يشارك الأشخاص ذوو التعليم والمهارات الخاصة دائمًا في تنظيم صيانة المنزل ، لذلك قد تكون هناك حاجة إلى تكاليف إضافية لتدريب الموظفين في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية والتشريعات. أيضا ، إدارة المنظمات ، كقاعدة عامة ، لديها معدات متخصصة متاحة تسمح لها بتقديم العديد من الخدمات على مستوى أعلى. بشكل عام ، كل طرق إدارة MKD لها فروقها الدقيقة التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار عند الاختيار.

مكان الاتصال في حالة وجود مشاكل مع شركة الإدارة؟

في حالة وجود عيوب في صيانة المنزل (على سبيل المثال ، لم يتم إزالة القمامة من موقع الحاوية في الوقت المحدد ، ولم يتم تنظيف المدخل رطبًا ، وتم طلاء جدران المصعد ومخالفات أخرى) ، فمن المستحسن قم أولاً بالاتصال بشركة الإدارة مباشرة مع متطلبات إصلاح المشكلات. إذا لم تستجب شركة الإدارة ، فيجب إرسال شكوى إلى مفتشية الإسكان بالولاية للتحقق منها.

ومع ذلك ، هناك طرق بديلة للتأثير على شركة الإدارة. وهكذا ، في سانت بطرسبرغ ، تعمل بوابة "Our St. Petersburg" التي أنشأتها حكومة المدينة منذ عدة سنوات. في هذا الموقع ، يمكنك نشر تقرير حول مشكلة موجودة عن طريق تحديد الفئة المناسبة وإرفاق الصور أو المستندات الداعمة. بعد التسجيل في الموقعيتم إرسال الرسالة للمعالجة إلى المنفذ - إلى شركة الإدارة وإلى سيطرة إدارة المنطقة. في الوقت نفسه ، يتم تحديد فترة تلقائيًا يكون خلالها المقاول ملزمًا بتقديم رد بشأن التخلص من المشكلة. إحصائيات الرسائل هي مؤشر مهم لعمل إدارات المنطقة في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية ، لذلك تتم معالجة معظم الرسائل بكفاءة وفي الوقت المحدد.

للمشكلات المتعلقة بتحديد طريقة إدارة MKD ، يتم فتح فئتين على البوابة الإلكترونية لإرسال الرسائل: "الانتهاكات عند اختيار / تغيير مؤسسة إدارية" و "الانتهاكات عند إنشاء HOA". أيضًا ، إذا لم تكن هناك معلومات حول شركة الإدارة المختارة ، فيمكنك إرسال رسالة إلى فئة "لا توجد معلومات حول شركة الإدارة في المنزل."

تقدم البوابة مجموعة كبيرة من الفئات لنشر الرسائل حول الحالة غير المرضية للممتلكات المشتركة في المنزل والفناء. يمكنك أيضًا الإبلاغ عن تقلبات مكسورة في الملعب ، وفيضان في علب القمامة ، وسلالم غير مغسولة. الفئات الأكثر شيوعًا لصيانة المنزل هي "حالة غير مرضية للباب الأمامي" و "لا أو عدم مراعاة الجدول الزمني لتنظيف المدخل". في الأول ، يتم تلقي رسائل حول الحاجة إلى عمل عاجل على الإصلاح الحالي للمدخل ، والثاني - معلومات حول انتهاك الحالة الصحية للسلالم.

الوعي حول طرق إدارة MKD وخصائصها وإجراءات اختيار شركة الإدارة ومراقبة عملها يسمح لك باختيار الخيار الأكثر نجاحًا لـصيانة منزلك. لفهم تعقيدات تشريعات الإسكان ، تحتاج إلى قضاء الكثير من الوقت ، ولكن هذا العمل سيؤتي ثماره باستخدام سلالم جيدة الإعداد ومصاعد تعمل بسلاسة.