التكلفة هي إحدى الخصائص الرئيسية لموضوع معاملة القانون المدني. ما هي علاماته؟ كيف يتم تصنيف القيم؟ لأي غرض في الأعمال التجارية أو في مجال العقارات يتم حساب المؤشرات ذات الصلة وبأي طرق؟
ما هي "التكلفة" و "التقدير"
قبل فحص أنواع القيمة والأسباب المصاحبة لتصنيفها ، دعنا نحدد ماهيتها. هناك الكثير من المعايير التي من شأنها أن تسمح بإعطائها خاصية لا لبس فيها بين الاقتصاديين العالميين والروس. من بين أكثرها شيوعًا: التكلفة عبارة عن مبلغ من المال يتم تعيينه كشرط لمعاملة في عملية تفاعل موضوعات علاقات القانون المدني في اللحظة المتوقعة لنقل حقوق الملكية أو آليات أخرى لاستخدام كائن. بدوره يرتبط مفهوم "التقييم" بآلية تحديد المبلغ المطلوب.
جوانب التقييم
كائنات التقييم يمكن أن تكون عقارات ، خدمات ، نقل ، أدوات منزلية ، ملكية فكرية - كل ما ينص عليه القانون المدني كموضوع محتمل للمعاملات التي تشمل الأفراد والكيانات القانونية. إجراء تحديد القيمة النقدية ،يتم نقلها من موضوع العلاقات القانونية إلى آخر هو أساس نقل حقوق الملكية ، عن طريق الأساليب المعترف بها من قبل الطرفين. يمكن أيضًا تقديمها من قبل أطراف ثالثة ، ولكن بشرط الاتفاق مع المشاركين الرئيسيين في المعاملة.
يمكن تحديد تلك الأنواع أو غيرها من قيمة السلع أو الممتلكات أو الخدمات ، اعتمادًا على طبيعة العلاقات القانونية ، بناءً على طلب الأطراف أو بموجب المتطلبات القانونية. لذلك ، على سبيل المثال ، في المعاملات العقارية ، يكون استخدام المثمنين في كثير من الحالات إلزاميًا لتسجيل الملكية.
نهج التقييم
يمكن إجراء التقييم ، وكذلك ، على سبيل المثال ، تحديد نوع القيمة ، في إطار مناهج مختلفة. في ممارسة الأعمال التجارية الروسية ، هناك ثلاثة عوامل رئيسية: مربحة ومقارنة ومكلفة. النظر في جوهرها.
نموذج الدخل يتضمن استخدام الأساليب التي تستند إلى حساب الإيرادات المقدرة من الاستخدام المحتمل للمالك الجديد لموضوع التقييم - على سبيل المثال ، الإيجار. يتضمن النموذج المقارن دراسة الأرقام التي تميز أنواع قيمة الممتلكات لبعض الأشياء ، مع مؤشرات أخرى متشابهة للغاية من حيث المصطلحات الأساسية. على سبيل المثال ، المثمن ، عند تحديد المؤشر النقدي المناسب للشقة ، كقاعدة عامة ، يدرس المقترحات الحالية في سوق العقارات. في إطار نموذج التكلفة ، يتم حساب المصاريف المحتملة الضرورية من حيث الحفاظ على الكائن في حالة وظيفية مناسبة. اذا كان،لنفترض أن شخصًا ما اشترى جرارًا ، فيجب على المثمن الذي استأجره أن يأخذ في الاعتبار التكاليف المحتملة المرتبطة بإصلاح المعدات عند تحديد تكلفة هذا النوع من النقل.
تقدير القيمة النتيجة
بمجرد تحليل أنواع قيم الممتلكات وإعطاء التقييم المناسب ، يمكن استخدام النتيجة كدليل لتحديد السعر النهائي للمعاملة. أو لأغراض أخرى - على سبيل المثال ، عند إبرام عقد تأمين ، أو تقديم قرض ، أو بيع سهم ، وما إلى ذلك ، دعونا نفكر في أنواع القيمة التي يتم تمييزها في تقييم العديد من الأشياء من قبل الخبراء الروس. وأيضًا كيف يمكن استخدام المعلومات ذات الصلة في الممارسة.
تصنيف القيمة
ما هي أنواع قيمة موضوع معين من التقييم التي يتميز بها الخبراء المعاصرون؟ هناك الكثير من معايير التصنيف هنا. اعتبر أحد النماذج الأكثر شيوعًا بين الاقتصاديين الروس.
يحتوي بشكل خاص على القيمة السوقية. هذا هو السعر ، الذي تكون قيمته ثابتة في وقت تقييم الشيء ، بشرط أن يُباع في شريحة تنافسية. أي أن المتطلبات الأساسية لتحديد التكلفة الصحيحة هي توافر المعلومات العامة حول مبادئ تسعير المنتج ، وعدم وجود عوامل خارجية (تنظيمية) مهمة تؤثر على السعر.
هناك قيمة استثمارية في النموذج المدروس. يتم تحديد مؤشراته من أجل توفير المعلومات للأشخاص المهتمين بالاستثمار في كائن معين. في بعض الحالاتقد تتطابق قيمة الاستثمار مع القيمة السوقية. لكن هذا ليس هو الحال دائما. في بعض الأحيان ، بالتزامن مع قيمة الاستثمار ، يتم أيضًا حساب قيمة تصفية العنصر. تعبر قيمته عن المبلغ المحتمل للعائدات المحتملة عند إعادة بيع موضوع المعاملة.
هناك قيمة مساحية. الغرض من إنشائه هو إدخال كائن في دولة معينة أو سجل صناعة مع الاستخدام اللاحق للمعلومات بواسطة البيانات ذات الصلة. كقاعدة عامة ، في هذه الحالة نتحدث عن حساب الضرائب. عادة ما تكون القيمة المساحية أقل من القيمة السوقية عندما يتعلق الأمر بالعقار ، أو تساويها تقريبًا.
هناك أيضًا شيء مثل قيمة التأمين. أنها تنطوي على حساب مبلغ المدفوعات بموجب عقد التأمين. في بعض الحالات ، يتم أيضًا حساب تكلفة استبدال الكائن في وقت واحد معه. يحدث هذا ، على سبيل المثال ، إذا كانت الاتفاقية ذات الصلة مع شركة التأمين لا تتضمن تعويضًا نقديًا ، ولكن إعادة الكائن إلى حالته الوظيفية الأصلية في حالة حدوث ضرر أو عطل.
وهكذا ، فقد نظرنا في 4 أنواع من القيم الأكثر شيوعًا في مدرسة الاقتصاد الروسية ، بالإضافة إلى العديد من الأنواع التكميلية. هذه القائمة ، بالطبع ، ليست شاملة. هناك أنواع خاصة من القيمة السوقية ، فضلاً عن الاستثمار ، أو المساحية ، المتعلقة بخصائص الأشياء ذات الوضع القانوني المختلف كخيار. الآن دعنا ننتقل إلى دراسة جوهر الأشياء التي يتم حساب المعلمة المقابلة لهاجانب ذو دلالة عملية
تقييم الأعمال
بالطبع ، هناك الكثير من الأنواع المحددة للكائنات التي يتم تحديد القيمة وفقًا لها. من بين أكثر الممارسات التجارية التي تتم مواجهتها في روسيا الأعمال التجارية والعقارات. في الحالة الأولى ، يتم تقييم إجمالي أصول الشركات ومبادئ الإدارة والأنشطة التي تدر الربح. قبل دراسة أنواع قيمة المشروع ، سيكون من المفيد تحديد الأهداف التي يواجهها موضوع التقييم المقابل.
لماذا قيمة الأعمال؟ الخيار الأول هنا هو احتمالات بيع المشروع. قد يقرر مالك الشركة القيام بعمل آخر ، ولكن من المفيد أولاً نقل العمل الحالي إلى يد مالك آخر. أيضًا ، يمكن إجراء تقييم الأعمال لتحسين جودة إدارة الشركة ، لتحديد أوجه القصور المحتملة في نظام الإدارة. هناك خيار آخر وهو جذب انتباه المستثمرين في حالة عدم وجود رأس مال عامل كافٍ ، أو أن الشركة قد حددت مهمة توسيع السوق ، ونتيجة لذلك هناك حاجة إلى أموال إضافية. يمكن إجراء تقييم الأعمال عند التقدم للحصول على قرض - فهي ، كقاعدة عامة ، تعمل كمبدأ توجيهي لاتخاذ قرار بشأن إصدار قرض من قبل البنك.
قيم تقييم الأعمال
ما هي أنواع القيمة التي يشتمل عليها تقييم المؤسسات؟ ما هي المبادئ الأكثر استخدامًا هنا؟ الأنواع الرئيسية للقيمة التي تنطبق فيما يتعلق بتقييم الأعمال هي السوق والاستثمار. وفقًا لبعض الخبراء ، نظرًا لإمكانية شراء مؤسسة ،يُنصح الشريك بالتركيز على الاتجاه الثاني في تحليل التوقعات ذات الصلة. نظرًا لأن سعر "السوق" النموذجي للأعمال التجارية هو مؤشر لا يتحدث دائمًا بشكل لا لبس فيه عن إمكانات التطوير للمشروع. ولكن إذا كنا نتحدث عن تحديده ، فيمكن أن تستند المبادئ الأساسية لحساب الأرقام الضرورية إلى:
- عند مقارنة المؤشرات المتاحة بتلك النموذجية للمشاركين الآخرين في السوق ؛
- في دراسة المزايا التنافسية للأعمال
- حول الرؤية الذاتية للخبراء الذين يقومون بالتقييم ؛
- في دراسة تأثير العوامل الخارجية
عندما يتعلق الأمر بتحديد القيمة الاستثمارية لنشاط ما ، يمكن تطبيق نفس المبادئ ، ولكن بالإضافة إلى ذلك ، يجوز أيضًا استخدام عدد من العناصر الأخرى:
- نمذجة سلوك الموضوعات المشاركة في الأعمال (تأثير العوامل) ؛
- حساب الربحية (زيادة القيمة السوقية بمرور الوقت).
مؤشرات تكلفة محددة قد ترضي مشترًا أو مستثمرًا تجاريًا محتملاً ، اعتمادًا على الحجم المقدر للاستثمار في الأعمال التجارية وما هي احتمالات استردادها. في كثير من الحالات ، قد تكون الاستثمارات ذات منشأ ائتماني. يجب ألا تختلف قيمة الربح المحتمل عن الصفر فحسب ، بل يجب أيضًا أن تضمن دفع الفائدة للبنك. يمكن أن تكون الإرشادات الإضافية في اتخاذ قرارات المستثمرين ، بصرف النظر عن المؤشرات التي تعكس القيمة السوقية والاستثمارية للأعمال التجارية:
- الاستدامة المتوقعة للأعمال (القدرة علىتوليد الدخل بمرور الوقت) ؛
- ارتباط فترات الاسترداد بالأعمال التنافسية (ربما يكون من المربح أكثر للمستثمر الاستثمار في شركة أخرى ، وبالنسبة للمشتري - الحصول عليها) ؛
- مستوى الثقة بين الشركاء
يمكن أن تكون المعايير المذكورة أعلاه ذاتية تمامًا. لذلك ، في ممارسة الأعمال التجارية ، تعتبر القيمة السوقية والاستثمارية للأعمال التجارية معلمات ، على الرغم من أهميتها ، ولكنها ليست دائمًا من بين العوامل الرئيسية.
عامل آخر محتمل هو تكلفة أنواع العمل المرتبطة بتقييم الأعمال التجارية للاستثمار أو الشراء المحتمل. إذا كان من الممكن أن تكون دراسة المشروع مصحوبة باستثمارات كبيرة لا تنطوي على ربح حقيقي (على سبيل المثال ، الاتصال بخبراء ومراجعين ومحللين خارجيين) ، فمن المحتمل أن المستثمر أو المشتري المحتمل للشركة سيفضل عدم التعامل معه شركة معينة.
تثمين العقارات
سيكون من المفيد دراسة أنواع قيمة العقارات ، وكذلك الأساليب التي يتم تنفيذها في تقييمها. لكن أولاً ، كما في حالة الأعمال ، دعنا نحدد الأهداف التي يسعى إليها المشاركون في معاملات القانون المدني من النوع المقابل. تبرز الحاجة إلى دراسة أنواع القيمة العقارية ، وكذلك اللجوء إلى خدمات المثمن ، في الحالات الرئيسية التالية:
- هناك صفقة لبيع شقة أو مكتب أو مبنى أو مبنى آخر ؛
- يتم تقييم أصول الشركة ؛
- يتم تحديد حجم القاعدة الخاضعة للضريبة من حيث الملكيةرسوم
بالطبع ، من الناحية العملية قد يكون هناك المزيد من الأسباب للتقييم العقاري. على سبيل المثال ، في بعض الحالات يصبح من الضروري تحديد أنواع التكاليف المقدرة بالإضافة إلى الإجراءات الأساسية. أو - كخيار - تقييم العقارات من أجل تحويلها إلى احتياجات الدولة.
تقييم العقارات
لاحظنا أعلاه أن الأنواع الرئيسية لقيمة المشروع هي السوق والاستثمار. فيما يتعلق بالعقار ، يمكن فحص نفس المعايير ، ولكن كقاعدة عامة ، يأتي عدد من العوامل الأخرى بالإضافة إلى ذلك. وهي - قيمة المساحية والتأمين للشيء. في بعض الحالات ، يتم تحديد التصفية أيضًا. لقد درسنا بالفعل ميزات تحديد السوق وقيمة الاستثمار أعلاه. في حالة العقارات ، تتشابه المبادئ والأساليب العامة بشكل عام في الشكل مع تلك المستخدمة في تقييم الأعمال. يتم استخدامها فقط عندما تكون أكثر تكيفًا مع خصوصيات السوق ذات الصلة: يتم استبدال "المنافسة" بـ "الحالة" (مستوى الإصلاح ومواد التشطيب وجودتها ، وما إلى ذلك) ، و "الربحية" - حسب المتوقع " ارتفاع ".
دعنا الآن ندرس كيفية حساب الأرقام الخاصة بقيم المساحية والتأمين والتصفية. كل منهم لديه بعض التفاصيل. كل نوع من القيمة المحددة من تلك المدرجة يتميز بميزات من حيث طرق التقييم. اعتبرهم
إذا كنا نتحدث عن القيمة المساحية للعقار ، فإن المثمن يتخذ المنهجية كأساستنعكس في المصادر التشريعية ذات الصلة ، وتوصيات وزارة المالية والإدارات الأخرى المسؤولة عن الاستخدام العملي للمعلومات ذات الصلة بالإسكان. في بعض الحالات ، يمكن أيضًا استخدام معايير محددة لتحديد القيمة السوقية لشيء ما. يمكن دراسة الوثائق الفنية المختلفة.
إذا كانت المهمة هي تحديد قيمة التأمين على العقارات ، ففي هذه الحالة ، كقاعدة عامة ، يتم توجيه المثمن بشكل أساسي من خلال طرق السوق ، ولكن يتم تعديله وفقًا للمحتوى الفعلي لمعاملة البيع والشراء. على سبيل المثال ، إذا اشترى شخص شقة برهن عقاري ، فيمكن تضمين مبلغ القرض فقط في تكلفة التأمين. وفي هذه الحالة ، قد يكون الأساس المقابل لحساب المبلغ بموجب العقد مع شركات التأمين أقل مما لو تم أخذ صافي القيمة السوقية للشقة كأساس.
الرهن العقاري هو مثال على قطاع السوق حيث يمكن أن تكون قيمة تصفية أحد العناصر مهمة عمليًا لموضوعات معاملات القانون المدني. على سبيل المثال ، إذا فشل فرد أو منظمة في تلبية شروط سداد القرض ، فمن المحتمل أن يقرر البنك بيع العقار المرهون. حتى قبل التوقيع على صفقة لمعالجة القرض ، قد ترغب المؤسسة المالية في تحليل احتمالات عنصر التصفية في المشروع.
لاحظ ، مع ذلك ، أن بعض الخبراء يعتبرون أنه من غير المناسب استخدام مصطلح "قيمة التصفية" فيما يتعلق بالمعاملات العقارية عند التعامل مع البنوك. قضيةحقيقة أن اتفاقية الرهن العقاري لا تعني بشكل افتراضي النقل الإلزامي للشقة إلى ملكية البنك - إنها مجرد تدبير أمني للقرض. بينما تشير قيمة التصفية في شكلها النقي إلى حساب السعر الذي سيتمكن عنده مالك الشيء (على سبيل المثال ، شركة) من بيع ممتلكاته (على سبيل المثال ، بسبب إفلاس المشروع). لذلك ، يجب استخدام المصطلح المعني بحذر فيما يتعلق بالعقار.
هل التكلفة قيمة ثابتة؟
يعتقد العديد من الاقتصاديين المعاصرين لا. ما لم نتحدث بالطبع عن اقتصاد السوق ، حيث يوجد مكان لآلية التسعير المجاني على أساس العرض والطلب. بغض النظر عن أنواع قيمة البضائع التي يتم دراستها ، فكل منها قيمة متغيرة ، وهي إرشادات تقريبية يمكن لأطراف الصفقة استخدامها في وقت معين. هناك بالطبع صناعات يكون فيها تقلب المؤشرات ذات الصلة ضئيلاً - على سبيل المثال ، قطاعات السوق التي تهيمن عليها الطلبات الحكومية. لكن هذا هو استثناء. تعد القدرة على التنقل في بيئة متغيرة من التكاليف من أهم المزايا التنافسية لأي عمل تجاري حديث.
